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业主自治,乐观吗?

2020-01-10 02:39:55  来源:大河网   阅读:2

        业主自治,乐观吗?

        据北京市律师协会物业管理委员会副主任、北京盛廷律师事务所律师毕文强向记者介绍,目前业主委员会总体情况处于刚刚起步的状态

        作者:万静 闫格 汲东野   

        据北京市律师协会物业管理委员会副主任、北京盛廷律师事务所律师毕文强向记者介绍,目前业主委员会总体情况处于刚刚起步的状态,相对全国的社区,整体来讲业主委员会数量太少,而且大部分在一线城市。

        之所以现在物业公司和业主委员会矛盾重重,业主不能顺利换掉“表现差”的物业公司,毕文强认为,其根本原因在于社区结构性矛盾。这种结构性矛盾是制度设计上的问题,就是物业公司是一个真真正正的实体,而业主委员会、业主大会目前还处于一种不确定状态。虽然表面上,物权法已经认可业主大会、业主委员会的主体地位,但在《物业管理条例》并没有相应的具体条款来保护这种实体,以致在实际中,表面为业主与物业公司之间的矛盾,或者说,表现为一群松散的业主与一个实体的物业公司的矛盾,结果就是物业公司在小区中服务不到位,而业主维权较难。因此业主用脚投票,即不交物业费用。

        炒掉物业公司是涉及到整体社区所有业主的事情,而业主大会、业主委员会较为松散,在表达全体业主意志的时候相对困难,需要严格的程序。这件事本身就会很难,再加上一些部门的不支持与不配合,会让炒掉物业公司更加困难。从而助长物业公司的一些不良习惯。

        对于业主委员会,一些人还是持乐观态度的。另一位研究物业管理的学者认为,从一个较为长远的角度上看,社区将成为一个城市的主要载体,因此,业主委员会也必然会出现,只是时间早晚的问题。对于现在的业主委员会,其运行情况并不理想,原因也很简单,业主委员会是一个新生事物,从法律角度讲,是建立在物权法建筑物区分所有权基础上的一种管理模式,所有人对它都比较陌生。那些选举成立了自己的业主委员会的业主却不知道如何运行也正常,要给业主委员会时间。

        针对物业公司、业主及业主委员会之间的乱象,如何实现社区和谐管理?毕文强认为,首先,要从制度上进一步保护业主大会、业主委员会行使权利,解决上面所说的结构性矛盾。其次,政府相关部门要在现实中支持业主委员会的运行,认可业主委员会这个实体。最后也是最重要的,业主大会、业主委员会是物权法法定的主体,从基本法上,已经给了业主权利,业主要学会自己管理,业主委员会要加强自我培训。

        通过业主自治管理体制维护业主的合法权益,是物业管理行业发展的必然趋势。然而目前我国相关法律在业主委员会的成立及运作方面,可操作性强的规定却不多。虽然国家建设部《业主大会规程》对业主委员会的产生、职责、换届、业主大会解散等作了相关规定。但并没有具体规定业主委员会的运行机制。这使业主委员会存在管理方面的混乱,业主委员会的运行无章可循。因此,在确定业主委员会法律地位的同时,还应在业主委员会的设立、变更、解散、组织机构等方面作出规定,增强可操作性。

        业委会的经费保证也是困扰其发展的一个因素。确定业主委员会的经费来源,赋予业主委员会一定的财产权,直接关系到业主委员会能否顺利开展工作及有无承担责任的能力问题。

        据记者了解,业主委员会委员的物业管理专业水平欠缺也是不容忽视的问题。正所谓隔行如隔山,委员只是通过表象来认知物业管理公司的管理质量,而不能从实质上和深层次上协助物业管理公司解决问题。由于业委会的工作均在业余时间内进行,因此很多小区的委员由退休的老同志或待业人员组成,这样委员的素质就会出现一定的问题,并且由于他们不易接受新的事物和管理理念,给经营管理带来一定的负面影响。有些委员因忙于工作,不可能有充裕的时间参与小区事务,实际上也影响了业委会的日常运作。

        清华大学房地产研究所副所长季如进教授在谈到此事时曾说,业主委员会委员应当由具有牺牲精神、具备一定社会影响力的人士来担当。这样的人士在处理小区事务时会公开、公正地去对待。这种“理想”的业主委员会眼下看来是少之又少,业主委员会的人员构成面临着素质、经验与物业管理常识上的欠缺等问题。这几方面不解决,在小区事务处理上他们很难做到公正、公平。

        此外,现行《物业管理条例》并没有对业主委员会的法律责任作出规定,当出现业主委员会违法或者违背全体业主意愿情形时,难以追究业主委员会不履行职责的法律责任。因此,有必要对业主委员会的违法或者违反业主大会规定的法律责任作出明确规定。


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